希腊投资移民“抛橄榄枝”

希腊投资移民“抛橄榄枝”

        各国投资移民“涨”声四起，而一些欧洲国家却放宽了投资移民政策，比如希腊。

       希腊政府近期透露将进一步放宽移民政策，对投资房产达到25万欧元以上的第三国公民授予永久居留权，并开放入籍通道。据外媒报道，希腊买房送居留政策(也称“黄金签证”政策)再次放宽。记者了解到，希腊内政部、发展部和希腊投资促进署近期联合召开新闻发布会，公布该国房产居留政策出台16个月以来的实施情况，以及透露对投资移民法可能推出的优化方案。

        希腊内政部秘书长安格罗斯·希里格斯(AngelosSyrigos)指出，最新法令中将明确相关居留的名称为“投资人永久居留”(investorPermanentResidencePermit)，这也意味着以购买希腊境内价值25万欧元（约人民币191万元）或以上的房产所换取的居留许可，只要在投资人持房的情况下，其居留权均可永久保留。

       “移民政策的放宽自然会带动当地的房地产行业，因为这是刚性需求。”希腊房地产独立经纪人Myscelus表示，之前就有很多海外的投资者在希腊购房，希望用这样的方式获得永久居住权。

        移民政策放宽后，希腊的房地产市场或将迎来新的春天。然而，奔赴爱琴海边真的那么美好么？对于房产投资者来说，又会存在怎样的风险？

        为何是希腊

        “虽然葡萄牙、西班牙等南欧多国推出房产投资移民政策的时间比希腊长，但由于希腊当局所划定的投资门槛金额较低，同时设限较小，因而受到了国际市场的欢迎。”希腊内政部秘书长安格罗斯·希里格斯(AngelosSyrigos)说。

        希腊雅典的房地产中介商AliceLi告诉《国际金融报》记者，过去的一段时间里，因为移民而来雅典买房的投资者还是很多的。“上一周已经有10位投资者来我这里询问情况”。也正因为之前希腊的移民政策有了一个好的开头，所以最新法令中将明确相关居留的名称为“投资人永久居留”(investorPermanentResidencePermit)，这也进一步明确意味着以购买希腊境内价值25万欧元（约人民币191万元）或以上的房产所换取的居留许可，只要在投资人持房的情况下，其居留权均可永久保留。

        “如果你在希腊投资一套25万欧元的住宅，未来，你的父母可以具备随同申请希腊居留许可的资格。”Alice透露，这对于想移民欧洲的人来说，将有非常大的诱惑。与此同时，记者还了解到，当地政府正在考虑，是否投资人购得的房产可以转售给其他第三国公民，而后者也可以申请获得居留许可。

        政策放宽后，所有去希腊的投资者只要花200万元人民币不到，便可以拿到永久居留权。这个价格相对于其他移民国家来说，可以说是“非常便宜”。

        不过，希腊又为何选择在这个时候为移民者大开方便之门？

        中投顾问高级研究员郑宇洁告诉《国际金融报》记者，希腊放宽投资买房获取永久居留权政策，主要原因是希腊本国的财政问题。“因为除了希腊之外，西班牙、葡萄牙等为了缓解国内经济危机，刺激投资，也出台了类似的政策，相互之间形成竞争，因此，对于希腊而言，只有进一步放宽标准，才能吸引更多的投资者，来实现国内经济复苏，缓解债务危机。”郑宇洁说。

        不可否认，经济危机之后，正在努力提振经济的欧洲国家正需要一些投资者去缓解他们的“窘境”。放宽移民政策，则有利于当地房地产行业的复苏，从而带动产业链上下游的发展，缓解当地的经济危机。

        希腊投资移民政策放宽至今，不出所料地吸引了众多投资者关注。

        Alice告诉记者，每天都会有一些人来咨询移民买房的细节问题，目前已经有一位来自中国广东的投资者看中了在雅典的一套别墅，双方协商完毕后，已经准备付款。

        对于希腊的楼市，很多人比较陌生。作为比较冷门的房产投资国家，希腊的投资点和吸引力又体现在哪些方面？

       在一些投资者看来，他们是单纯被这个神秘而悠远，充满着爱与艺术的国度本身所吸引的。“债务危机后，希腊的房价很便宜。”Myscelus告诉记者，截至去年底，五年来希腊的房价暴跌37.6%。

        记者了解到，目前雅典的平均房价约每平方米2000-2500欧元(约合1.6万至2万元人民币)，最高的大概也就是3500欧元(约合2.8万元人民币)左右。如果在房价便宜的地方，25万欧元可以购买好几套房子，或直接买地。同时，一次性缴清的税款约为房价的10%。每年还需要交一定金额的房产税，税率不到房价的1%。

        “关键是希腊的房子不限购，想买几套就买几套。”Myscelus开玩笑说。

        希腊当地的媒体曾评论认为，短期内当地的房地产市场将持续供应远远大于需求的情况。分析师也认为，正因为如此，希腊目前的房地产市场不会出现涨幅过快和房地产泡沫化的现象，市场环境比较健康。

        “更让人欣喜的是，希腊的房价在以平稳的方式开始回温。”Alice告诉记者，有些地方的房价自2008年起，就开始逐步回温，一些地方甚至保持着较为乐观的增长。

       相比希腊的房价，政府的移民政策则更加吸引人。记者了解到，中国、俄罗斯等国家的投资者多半是冲着欧盟国家的居留权选择了投资希腊。万国置业的相关负责人在接受记者采访时表示，去希腊投资房产，房价确实是一方面因素，置业投资换取永久居留权的方式才是国内投资者最为  关注的。

        捷径还是骗局

       较之加拿大、澳大利亚等传统移民国家，希腊的政策宽松太多，通过购买25万欧元的房产即可全家获得居住身份，无需语言、学历等硬性要求。在外人看来，这无疑是一条移民的康庄大道。

        然而，这真的是捷径么？众所周知，被买房移民吸引者，房子不是根本，移民才是目的。只是，这看起来是一条捷径，背后又是否隐藏着陷阱？

        有专业人士警告，很多寄托在房子上的“移民梦”，背后也可能是深不见底的黑洞。不少国家在买房移民政策背后还有诸多的附加条件，稍有不慎则可能陷入有房不能住、投资打水漂的困境。

        塞浦路斯和希腊一样推行买房移民政策，去年，中国投资者李先生花了近40万欧元在塞浦路斯买了一套房产，目的很简单——为获得塞浦路斯永久居住权，让一家人迁居欧洲，孩子日后能在欧洲读书深造。

        只是，到了塞浦路斯之后，李先生面对的是之前完全没有意识到的变数。

        “要想申请永久居住权，必须符合很多硬性的条件，比如在塞浦路斯之外地方获得的可支配年收入要在3万欧元以上，而且就算申请成功也并非是正式移民，既享受不到该国除医疗和教育之外的国家福利，也不能在当地工作。”李先生告诉记者，这有点像上海外地人申领户口的制度，在那儿，外籍居民获得永久居住权5年以上才有资格申请塞国国籍。

        .;f与此同时，一位去年年底移民希腊的陈女士对此也是抱怨颇多。

她告诉记者，希腊的房价和环境等都很好，可是住了一个月之后，才发现她身为“移民”，很多福利与当地居民并不相同。更严重的是，她和她的丈夫居然无法在当地找到工作！

这个时候，拿到了永久居留权的陈女士才得知，“入籍”之前，她和她的丈夫必须靠其他收入支撑在希腊的生活费用。陈女士惊讶之下询问得知，“永久居留权”不等于“入籍”。正在努力申请希腊国籍的陈女士深刻地感到，自己被买房移民给“坑了”。

对于陈女士的遭遇，有专家指出，这就是买房移民背后的“陷阱”之一。

“移民、永居权、入籍、居住权，这些概念是不同的，移民中介很可能用此手段来误导消费者。”该专家指出，就拿欧洲买房移民政策最为宽松的塞浦路斯来说，移民中介往往会推荐说，要想移民塞浦路斯只需在当地购买30万欧元或以上的房产即可。这条看似很诱人的移民之路，实则并非康庄大道。按照当地政策，买房仅仅拥有了申请永久居留权的权利，要想申请到永居权，还得满足诸多硬性条件，比如投资者可支配年收入须在3万欧元以上，收入必须是在塞浦路斯以外的地方所得；投资者必须提供塞浦路斯银行关于其已经存入至少3万欧元的确认信，而且这笔钱至少要在银行存3年，等等。

“移民买房更多的是那些欧洲国家为了吸引投资者的噱头。”英国房地产投资商AndyChen对记者直言，如今，南欧国家的经济状况其实还是一团糟，葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、马耳他、希腊等国也纷纷推出新的投资移民政策，目的在于为本国吸引投资，刺激本国停滞不前甚至衰退的经济。

“这一政策在移民中介的鼓吹下被升级为所谓的‘买房移民’，中介则能获得丰厚的利润。”Andy表示。

据业内人士透露，移民中介除了从客户这边获得20万至30万元的中介费外，还可以根据最终客户购买房产的总价，向欧洲的房产中介提取不菲的佣金，而这笔佣金的费用甚至远远大于中介费。

记者了解到，一些移民中介往往还会去刻意勾画“一个永居权享遍欧洲福利”的美好前景，让买房移民者以为能以一国的永居权为跳板去其他欧洲国享受各种优厚福利。目前通过葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、希腊等国“买房移民”获取的就是各国对应的国家永居权。不过，移民欧盟国家的确有特殊的优势，要实现广告宣传语所说的，也不是不可能。按照欧盟的政策，在欧盟任意国家合法居留满5年等多项条件后，可申请欧盟永居。拥有欧盟永居身份后，就可以在欧盟范围内的国家生活、工作。这也意味着无论是葡萄牙永居、西班牙永居还是塞浦路斯永居，都有机会获得欧盟永居。不过这需要额外的申请步骤，而不是像某些移民中介直接把国别永居权宣传为欧盟永居权，而且欧盟各国申请政策不一，想申请到经济发达的国家，难度很大。

对于希腊等国移民投资的质疑，Alice有自己的看法，“很多移民买房的政策，确实有一些移民中介在当中误导消费者。但是选择权威的移民机构，走正常合法的手续，这些陷阱是可以避免的。”

她告诉记者，南欧国家的新移民政策推出后，那些通过投资房地产市场移民的热情还是很高涨的。据她所知，很多买房移民的投资者如今在这些国家生活得很满意，当然，不排除个别人因为没有深入了解买房移民背后的条件，才会出现不符合预期的情况。

Alice还表示，由于希腊是欧盟28个成员国之一，同时也是申根国家，因此希腊政府所发放的居留许可在申根区内都有效。持希腊护照免签120个国家和地区，这是令潜在投资者心动不已的主要因素之一。

需三思而后行

虽然外界对于买房移民政策质疑颇多，但是投资者们涌入南欧的热情似乎没有降低。

根据市场调查机构RealCapitalAnalytics的数据，去年欧洲商用不动产投资金额较前年增加17%至1778亿欧元（2453亿美元），是2007年来最高。仲量联行（JLL）也指出，西班牙、葡萄牙、意大利与希腊等南欧国家去年的商用不动产交易也较前年增至30亿欧元。

外媒报道称，即使在经济自2008年以来萎缩逾25%、欧元区衰退最久的希腊，如今也备受外资看好，休士顿房地产商Hines考虑投资当地旅馆和零售业，理由是旅游业蓬勃发展，许多深陷财务困境的屋主和银行也急着脱手资产。

长年从事海外房产投资的张先生告诉记者，从前两年开始，周围很多朋友就开始纷纷投资南欧国家的地产，包括商业办公室、豪宅、度假别墅……

“我认识的一个商业伙伴，今年8月份在希腊的克里特岛和阿提卡分别购买了一套公寓，还在雅典投资了商业地产。据我所知，几个月来，他将商业办公室出租后，收益率非常不错。”张先生表示，在希腊移民投资还没有“过火”之前，他也准备去投资当地的高等公寓。

在这些投资看来，欧洲不动产投资热潮可是全球低利率的产物之一，退休基金等法人机构为了追求更高报酬，而扩大投资西班牙与意大利等地房市。

欧洲房市主要投资者包括百仕通（Blackstone）等在当地经营已久的美国私募基金，太平洋投资管理公司（PIMCO）也在物色投资标的，不过韩国、马来西亚与中国的投资人也愈来愈多。

佳士得的一家附属公司、雅典房产公司Ploumis-Sotiropoulos的工作人员也表示，能感觉到今年的当地房地产市场正缓慢向前发展。

这些迹象皆表明，海外投资者对希腊经济更有信心了，尽管这些迹象似乎仍比较微弱。

“在过去几年里，我们一直专注于开发海外市场。”Alice告诉记者，目前看来效果很不错，之前的欧洲买家一般来自英国、法国、德国和意大利，不过近期更多的是美国人和中国人。

Myscelus告诉记者，正因为投资者们对风险较低的欧洲房地产非常喜爱，所以近期外资纷纷进入希腊等国，当地房地产市场已经开始步入春天。

“如今，投资热门国家的商办、购物中心与黄金地段等核心房市价格逼近历史高点，进而拉低报酬率，例如伦敦房产年收益率目前仅不到5%，收益率逾6%的希腊西班牙房产等市场因而极富吸引力。”Myscelus说。

不同于Myscelus的乐观，有专家则认为希腊的房地产投资背后存在很多风险。他们警告称，在欧洲经济复苏仍脆弱之际投资人应三思而后行，且近来许多交易的标价往往比其余出价高出一截，意味房市竞争转趋激烈，虽然说近期不会出现炒房导致的泡沫化危机，但是对于投资者来说，这是一个极为危险的信号。

“而且，从长期角度看来，欧洲这些国家的移民政策势必不会是长久的。”环球移民投资的相关工作人员对记者坦言，“因为相对于这些国家都并非移民国家，也没有广阔的面积可以接纳大量移民，所以一段时间后，现在这种优厚的移民政策一定会被叫停、或者有所修改。”

一旦出现这样的情况，移民的数量便会得到一定程度上的控制。那么，希腊房地产的需求者将会大大地减少。

“到那个时候，希腊的房价能保持不跌，就已经很不错了，就更别提所谓的升值潜能了。”该工作人员表示。所以，他认为，移民希腊是一个不错的选择，但是作为房地产投资对象，它显然不那么靠谱。

在郑宇洁看来，无论是移民投资，还是单纯的房地产投资，都要考虑到收益风险，西欧经济复苏缓慢，所以房产未来投资收益存疑。

“总而言之，移民需谨慎，房产投资更需要三思而后行。”

 

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